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EM TEMPOS DE PANDEMIA NOVO DECRETO MUNICIPAL DÁ AO SÍNDICO CONDOMINIAL O PODER DE MULTAR EM CASO DE USO DE ÁREAS COMUM

CONDOMINIO PODE MULTAR

EM TEMPOS DE PANDEMIA NOVO DECRETO MUNICIPAL DÁ AO SÍNDICO CONDOMINIAL O PODER DE MULTAR EM CASO DE USO DE ÁREAS COMUM

Desde o início da pandemia os síndicos profissionais e síndicos moradores vêm enfrentando grandes desafios na gestão condominial.

Os condôminos estão maior parte do tempo recolhidos em suas casas, o que acabou por gerar conflitos de interesses nunca experimentados.

E o cenário tende a ser mais crítico, já que o relaxamento tão esperado parece estar mais distante, como é o caso do novo decreto municipal e que vamos comentar.

DECRETO MUNICIPAL ENRIJECE AINDA MAIS O DISTANCIAMENTO SOCIAL

No último dia 04 de maio de 2020 entrou em vigor novo decreto no Município de Belo Horizonte, estabelecendo regras mais rígidas, mas que pode ser uma útil ferramenta aos gestores condominiais.

Como nós sabemos as recomendações dos profissionais de saúde em relação ao distanciamento social e proibição de eventos de aglomeração de pessoas, para que tenha efeito coercitivo prescinde de aprovação em assembleia extraordinária. Por sua vez, não havendo a possibilidade de reuniões presenciais, os condomínios passaram a enfrentar um panorama de conflito: “Como fazer cumprir as recomendações dos órgãos de saúde se não é recomendável efetuar a reunião de assembléia condominial?

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A REALIZAÇÃO DE OBRAS EM UNIDADES CONDOMINIAIS EM TEMPOS DE COVID-19

COVID CORONAVIRUS

A realização de obras em unidades condominiais em tempos de COVID-19

A pandemia Coronavirus trouxe para o nosso cotidiano, a incerteza, insegurança e desinformação. E já era de se esperar que essa nuvem cinza que paira sobre nossas cabeças, atingiria diretamente na rotina dos condomínios, principalmente dos residenciais, quando a orientação máxima é o isolamento domiciliar.

Como grande parte da população urbana habita em moradias verticalizadas, é natural que o atual estado de exceção impactasse diretamente na administração de condomínios e na rotina dos síndicos.

O COVID-19 trouxe vários desafios ao exercício da administração condominial e nessa extensa lista, o de maior impacto, certamente, é aquele referente às unidades condominiais que estavam em obra antes da entrada em vigor da Lei 13.979/2020 que dispõe sobre as medidas de enfrentamento da emergência de saúde pública decorrente do surto de coronavírus.

E na perspectiva do isolamento social recomendado pelas autoridades de saúde, permitir a realização de obras nas unidades condominiais parece ser um passo dado na contramão de direção, surgindo desse contexto dois problemas de difícil solução: a  circulação de prestadores de serviços e entregadores de materiais em áreas comuns, e o barulho excessivo decorrente da obra em questão, justamente quando vários profissionais estão sujeitos ao trabalho remoto.

Por outro lado, a suspensão da realização de obras nas unidades condominiais pode trazer diversos prejuízos ao condomínio e condômino, seja pela devolução de materiais de construção, seja pela dificuldade de novo agendamento com profissionais envolvidos com a obra.

As questões atinentes às obras nesse período de pandemia tornaram-se um obstáculo na rotina administrativa, e devem ser cuidadosamente analisadas pelo síndico já que o ato de proibir ou permitir pode trazer diversos questionamentos e diversos desdobramentos, a depender daquele que eventualmente venha a se sentir ofendido.

Para as possibilidades de proibir ou permitir a realização de obras durante esta pandemia, eis alguns exemplos.

 

  • Proibir a realização de obras: Pode caracterizar cometimento de excesso de poder pelo Síndico? Pode o Síndico intervir diretamente no direito privado do proprietário já que sua atuação está adstrita às áreas comuns? Pedidos judiciais de indenizações por danos materiais e/ou morais podem ser apresentados diante dos prejuízos, eventualmente, suportados pelo proprietário da obra? Pode o Condomínio ser responsabilizado pelos prejuízos suportados por quem teve sua obra suspensa? E se esta a suspensão da obra decorrer de deliberação da assembléia, ainda assim poderá o Condomínio ser responsabilizado?

 

  • Permitir a realização de obras: Pode caracterizar omissão da administração diante das recomendações de isolamento social/quarentena? A realização de obras pode, de fato, aumentar os riscos para a saúde das pessoas que ali residem, principalmente aquelas que estão no grupo de risco? Pode o condomínio ser compelido a aumentar as medidas de limpeza e conservação das áreas comuns no caso de obras no interior das unidades? Pode o condomínio ser compelido a suportar esses custos? Deve o dono da obra ser compelido à suportar os custos pela majoração das medidas de limpeza e conservação? E os condôminos que foram compelidos ao trabalho remoto deverão suportar os barulhos produzidos pelas obras, mesmo que essas aconteçam nos horários previstos no regimento interno?

Conforme demonstrado, são inúmeros os questionamentos possíveis e cada um guarda suas fundamentações jurídicas próprias e pertinentes quando fazemos uma interpretação extensiva dos fatos.

Qual é a nova perspectiva legal sobre o assunto?

Para minimizar o embate, seguindo o exemplo de outras entidades federativas, o estado de Minas Gerais, aos 22 de março de 2020, publicou a Deliberação do Comitê Extraordinário COVID-19 nº: 17, que estabelece em seu art. 8º, XII, que devem ser assegurados, dentre tantos outros serviços e atividades o da construção civil, desde que sejam cumpridas as medidas de intensificação das ações de limpeza, disponibilização de produtos de assepsia aos clientes; manutenção de distanciamento entre os consumidores e controle para evitar a aglomeração de pessoas, bem como a divulgação das medidas de prevenção e enfrentamento da pandemia COVID-19.

Dessa forma, o ato normativo mencionado parece ser um norte aos gestores condominiais, quando o assunto são as obras, visto que se a construção civil é estabelecida como atividade assegurada, poderia o ato que a proíbe ser considerado abusivo.

No mesmo sentido, mas trazendo uma aplicação mais restritiva às obras, existe o PL 1179/2020, ainda pendente de votação na Câmara dos Deputados, que estabelece em seu art. 11, parágrafo único que o Síndico não poderá aplicar restrições e proibições às obras de natureza estrutural ou realizações de benfeitorias necessárias, sendo que essas últimas compreendem as obras que têm por finalidade conservar ou evitar que o bem se deteriore.

Diante do contexto normativo que vem sendo construído, é perceptível a tendência legislativa em permitir a realização de obras durante o período da pandemia.

Dessa forma, o melhor caminho a ser adotado pelos síndicos de condomínios, até que seja votado o PL 1179/20 pela Câmara dos Deputados, é permitir a realização de obras, desde que sejam adotadas todas as medidas de assepsias indicadas pelos agentes públicos de saúde, bem como proibir qualquer tipo de aglomeração nas áreas comuns.

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Bruna Terra Aquino Gonçalves

Gestora Condominial com formação pelo UNISECOVI

Advogada

CONTA POOL OU VINCULADA. QUAL A MELHOR OPÇÃO PARA O SEU CONDOMÍNIO?

CONTA BANCARIA POOL

Conta pool ou vinculada. Qual a melhor opção para o seu condomínio?

Muitos síndicos possuem dúvidas quando o assunto é a administração do dinheiro do Condomínio.

Comumente, os gestores condominiais se deparam com empresas prestadoras de serviços que oferecem a conta bancária pool ao invés da conta bancária própria ou vinculada, ou seja, de titularidade do Condomínio.

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A importância da inspeção predial periódica

manutenção predial

Qual a importância da inspeção predial periódica? Você sabe quando foi realizada a última inspeção predial do seu Condomínio?  Questões como essas costumam passar despercebidas pelos condôminos e até mesmo pelo próprio Síndico.

A inspeção predial periódica é uma importante ferramenta utilizada para identificação de anomalias e vícios que podem comprometer o funcionamento do edifício e até mesmo colocar em risco a integridade dos seus usuários.

Na inspeção predial as anomalias e falhas detectadas são classificadas de acordo com a urgência e o risco apresentado. O profissional de engenharia orienta o Síndico através de um plano de correção, manutenção e serviços que devem ser executados, que deve ser seguido à risca para garantir a manutenção predial mediante o reparo de tudo aquilo que não está funcionando adequadamente.

Assim, pode-se afirmar que o laudo de inspeção predial fornece ao condomínio um direcionamento de todos os serviços que necessitam ser realizados, bem como a ordem cronológica com que estes serviços deverão ser executados, possibilitando um planejamento de todos os gastos e a racionalização dos serviços.

Os acidentes prediais decorrentes de falhas na construção ou falta de manutenção predial, tais como: desabamentos, incêndios, quedas de marquises e fachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras implicações provenientes da falta de manutenção adequada vêm causando prejuízos e até mesmo morte que poderiam ser evitados. Contudo, esses resultados podem ser evitados pela administração condominial com a implantação de medidas preventivas simples, de longo prazo, através de um planejamento técnico adequado que se inicia com a inspeção predial para a posterior implantação do plano de manutenção predial.

Assim, a inspeção predial deve ser entendida como uma imprescindível ferramenta que avaliará, de forma técnica e criteriosa, o estado de uma edificação, independentemente do seu tempo de construção.

Nos países de primeiro mundo, manter o patrimônio imobiliário em boas condições de uso é uma questão cultural e rotineira, sendo que a contratação dos serviços de Inspeção Predial para elaboração de um plano para manutenção é realizada naturalmente, demonstrando a consolidação desta atividade nestes países.

Nos Estados Unidos e no Canadá, a inspeção predial é considerada como pré-requisito para qualquer transação imobiliária, sendo obrigatória a juntada do Certificado De Inspeção Predial (CIP) para a assinatura dos contratos.

No Brasil as transações imobiliárias são completamente diferentes, pois, grande parte das negociações é concretizada levando em consideração as informações fornecidas pelo atual proprietário do imóvel ou pelo intermediador da venda, ignorando as informações técnicas que deveriam ter sido anteriormente levantadas por um profissional especializado.

Contudo, essa realidade tende a mudar. Várias cidades brasileiras já possuem o seu Decreto ou Lei que prevê a obrigatoriedade de realização da inspeção predial periódica. Em Belo Horizonte, tramitam na Câmara Municipal, dois Projetos de Lei, números 419/2013 e 651/2013, dos vereadores Sérgio Fernando (PV) e Tarcísio Caixeta (PT) respectivamente. O Projeto de Lei nº: 419/2013 “dispõe sobre a obrigatoriedade da elaboração de laudo técnico sobre as condições dos edifícios do município de Belo Horizonte e dá outras providências” e o Projeto de Lei nº: 651/2013 “institui a obrigatoriedade de laudo técnico sobre as condições dos edifícios residenciais e residenciais mistos”.

A inspeção predial é a grande aliada do síndico de uma edificação, sendo este o responsável pela contratação do profissional habilitado e capacitado para realizar a vistoria e elaborar um laudo de inspeção predial e a periodicidade de sua realização vai depender do estado de conservação e manutenção de cada edificação vistoriada. E só através dela é possível a criação de um plano de reparo e de manutenção predial, proporcionando aos moradores e usuários do condomínio, o prazer e o conforto de residirem em um edifício bem cuidado, seguro e administrado. Uma edificação “bem cuidada” é o segredo para uma boa e segura administração. Quer saber mais como seu condomínio pode se beneficiar? A Uiigo condomínios inteligentes é uma empresa de administração condominial completa e abrangente. Clique agora para saber mais. 

Bruna Terra Aquino Gonçalves

Advogada especialista em direito condominial

Gestora Condominial com formação pelo UNISECOVI