15 de abril de 2020 | Uiigo - Administração Condominial

A REALIZAÇÃO DE OBRAS EM UNIDADES CONDOMINIAIS EM TEMPOS DE COVID-19

COVID CORONAVIRUS

A realização de obras em unidades condominiais em tempos de COVID-19

A pandemia Coronavirus trouxe para o nosso cotidiano, a incerteza, insegurança e desinformação. E já era de se esperar que essa nuvem cinza que paira sobre nossas cabeças, atingiria diretamente na rotina dos condomínios, principalmente dos residenciais, quando a orientação máxima é o isolamento domiciliar.

Como grande parte da população urbana habita em moradias verticalizadas, é natural que o atual estado de exceção impactasse diretamente na administração de condomínios e na rotina dos síndicos.

O COVID-19 trouxe vários desafios ao exercício da administração condominial e nessa extensa lista, o de maior impacto, certamente, é aquele referente às unidades condominiais que estavam em obra antes da entrada em vigor da Lei 13.979/2020 que dispõe sobre as medidas de enfrentamento da emergência de saúde pública decorrente do surto de coronavírus.

E na perspectiva do isolamento social recomendado pelas autoridades de saúde, permitir a realização de obras nas unidades condominiais parece ser um passo dado na contramão de direção, surgindo desse contexto dois problemas de difícil solução: a  circulação de prestadores de serviços e entregadores de materiais em áreas comuns, e o barulho excessivo decorrente da obra em questão, justamente quando vários profissionais estão sujeitos ao trabalho remoto.

Por outro lado, a suspensão da realização de obras nas unidades condominiais pode trazer diversos prejuízos ao condomínio e condômino, seja pela devolução de materiais de construção, seja pela dificuldade de novo agendamento com profissionais envolvidos com a obra.

As questões atinentes às obras nesse período de pandemia tornaram-se um obstáculo na rotina administrativa, e devem ser cuidadosamente analisadas pelo síndico já que o ato de proibir ou permitir pode trazer diversos questionamentos e diversos desdobramentos, a depender daquele que eventualmente venha a se sentir ofendido.

Para as possibilidades de proibir ou permitir a realização de obras durante esta pandemia, eis alguns exemplos.

 

  • Proibir a realização de obras: Pode caracterizar cometimento de excesso de poder pelo Síndico? Pode o Síndico intervir diretamente no direito privado do proprietário já que sua atuação está adstrita às áreas comuns? Pedidos judiciais de indenizações por danos materiais e/ou morais podem ser apresentados diante dos prejuízos, eventualmente, suportados pelo proprietário da obra? Pode o Condomínio ser responsabilizado pelos prejuízos suportados por quem teve sua obra suspensa? E se esta a suspensão da obra decorrer de deliberação da assembléia, ainda assim poderá o Condomínio ser responsabilizado?

 

  • Permitir a realização de obras: Pode caracterizar omissão da administração diante das recomendações de isolamento social/quarentena? A realização de obras pode, de fato, aumentar os riscos para a saúde das pessoas que ali residem, principalmente aquelas que estão no grupo de risco? Pode o condomínio ser compelido a aumentar as medidas de limpeza e conservação das áreas comuns no caso de obras no interior das unidades? Pode o condomínio ser compelido a suportar esses custos? Deve o dono da obra ser compelido à suportar os custos pela majoração das medidas de limpeza e conservação? E os condôminos que foram compelidos ao trabalho remoto deverão suportar os barulhos produzidos pelas obras, mesmo que essas aconteçam nos horários previstos no regimento interno?

Conforme demonstrado, são inúmeros os questionamentos possíveis e cada um guarda suas fundamentações jurídicas próprias e pertinentes quando fazemos uma interpretação extensiva dos fatos.

Qual é a nova perspectiva legal sobre o assunto?

Para minimizar o embate, seguindo o exemplo de outras entidades federativas, o estado de Minas Gerais, aos 22 de março de 2020, publicou a Deliberação do Comitê Extraordinário COVID-19 nº: 17, que estabelece em seu art. 8º, XII, que devem ser assegurados, dentre tantos outros serviços e atividades o da construção civil, desde que sejam cumpridas as medidas de intensificação das ações de limpeza, disponibilização de produtos de assepsia aos clientes; manutenção de distanciamento entre os consumidores e controle para evitar a aglomeração de pessoas, bem como a divulgação das medidas de prevenção e enfrentamento da pandemia COVID-19.

Dessa forma, o ato normativo mencionado parece ser um norte aos gestores condominiais, quando o assunto são as obras, visto que se a construção civil é estabelecida como atividade assegurada, poderia o ato que a proíbe ser considerado abusivo.

No mesmo sentido, mas trazendo uma aplicação mais restritiva às obras, existe o PL 1179/2020, ainda pendente de votação na Câmara dos Deputados, que estabelece em seu art. 11, parágrafo único que o Síndico não poderá aplicar restrições e proibições às obras de natureza estrutural ou realizações de benfeitorias necessárias, sendo que essas últimas compreendem as obras que têm por finalidade conservar ou evitar que o bem se deteriore.

Diante do contexto normativo que vem sendo construído, é perceptível a tendência legislativa em permitir a realização de obras durante o período da pandemia.

Dessa forma, o melhor caminho a ser adotado pelos síndicos de condomínios, até que seja votado o PL 1179/20 pela Câmara dos Deputados, é permitir a realização de obras, desde que sejam adotadas todas as medidas de assepsias indicadas pelos agentes públicos de saúde, bem como proibir qualquer tipo de aglomeração nas áreas comuns.

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Bruna Terra Aquino Gonçalves

Gestora Condominial com formação pelo UNISECOVI

Advogada

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